Hoje em dia com os veículos de informação cada vez mais eficientes todos nós temos tendência a praticar certos atos por nós mesmos, quer por ficar mais económico quer por ser mais rápido.

 

Mas sabe quando é que está a praticar um crime de procuradoria ilícita?

 

Quando uma Imobiliária recebe um cliente que pretende os seus serviços deve, antes de mais, celebrar com esse cliente um contrato de mediação imobiliária onde constem todas as condições, e o mesmo deve ser explicado verbalmente ao cliente para que não restem dúvidas quanto ao seu objeto.

 

Depois, deverá a imobiliária pugnar por cumprir com as suas obrigações enquanto mediador, tais como: desenvolver ações de promoção e recolha de informações sobre o negócio pretendido pelo cliente e as caraterísticas do imóvel, bem como prestar o serviço relativo à obtenção de documentos conducentes à concretização do negócio visado, desde que não estejam atribuídos em exclusivo a outras profissões.

 

Ou seja, pode (e deve) uma Imobiliária ao abrigo do contrato de mediação que celebra com o cliente, consultar e adquirir, por exemplo, certidão de registo predial.

 

Em tempos houve quem defendesse que, até a obtenção de documentos para realização dos negócios, seria uma tarefa exclusiva de advogados e solicitadores. Contudo, com a regulamentação da atividade de Mediação Imobiliária em que onera os profissionais do ramo na obtenção de documentos e informações relevantes para o negócio a celebrar, entende-se que não praticam qualquer crime ao fazê-lo.

 

Todavia, há, infelizmente, a pratica de recurso a minutas de contratos promessa de compra e venda e de arrendamento, em que os profissionais se limitam a preencher os espaços em branco com os dados dos contraentes e a fazer pequenos ajustes de acordo com as pretensões das partes.

Todos os contratos, por mais semelhantes que possam ser ou se tornar, têm sempre um juízo de valor jurídico, uma análise e adaptação ao caso concreto, que só pode ser efetuada por advogado ou solicitador. Neste caso, sempre que uma Imobiliária usa uma minuta de contrato e a altera, está a praticar atos próprios do advogados, atos estes regulados pela Lei 49/2004, de 24 de Agosto, na forma de consulta jurídica e elaboração de contratos.

 

É habitual que as Imobiliárias se escudem no pretexto de que “qualquer um pode ir à internet procurar uma minuta e adaptá-la”, é certo. Mas mais certo é que quem o faz, a titulo particular, fá-lo por sua conta e risco, tendo de suportar quaisquer consequências desse comportamento, quer para si quer para o outro contraente.

 

As Imobiliárias, ao celebrarem um contrato de Mediação, devem defender os interesses dos seus clientes, tanto prevenindo que possam ficar prejudicados por aquele negócio como, também, praticar todos os atos necessários a evitar que o cliente se veja numa situação desagradável porque ninguém o protegeu devidamente em relação ao outro contraente.

Não agindo em nome nem em interesse próprios, todos os atos tendentes à preparação e celebração de contratos devem ser praticados apenas por advogados ou solicitadores, sob pena de um dia poderem ver a sua porta fechada pela denúncia da prática do crime de procuradoria ilícita.

 

Assim o entende o Supremo Tribunal Administrativo, quando decidiu o recurso para o encerramento de uma Imobiliária:

 

“1. São actos próprios dos advogados todos aqueles que, exercidos no interesse de terceiros, são integradores da sua actividade profissional e que constituem o núcleo exclusivo dessa profissão, como sejam, por ex, a consulta jurídica, exercício do mandato forense e a elaboração de contratos e que, por isso, só eles podem praticar.

2. A procuradoria ilegal consiste no exercício do mandato ou da mediação em violação do disposto nas leis estatutárias das profissões em que o mandato ou a mediação constitui o núcleo da sua actividade.

3. A mediação imobiliária traduz-se na procura de “interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento ou trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respetivos imóveis”, sendo que no exercício dessa actividade podem, ainda, ser prestados “serviços relativos à obtenção de documentação conducente à concretização dos negócios visados e que não sejam legalmente atribuídos em exclusivo a outras profissões”.

4. Deste modo, as empresas de mediação imobiliária não podem requerer e levantar certidões de registo, nem preparar nem marcar escrituras para terceiros porque tal se traduz na pratica de atos atribuídos aos advogados ou solicitadores e, portanto, no exercício de procuradoria ilegal, só assim não sendo se ao fazê-lo estiverem a agir na sua qualidade de mediadoras imobiliárias e fosse nesta condição que estivessem a praticar tais atos.

5. Não cabe dentro da mediação imobiliária a celebração de contratos promessa de compra e venda ou de contratos de arrendamento, mesmo que tal passe apenas pelo preenchimento dos espaços em branco de contratos já minutados e adquiridos numa papelaria e que os mesmos respeitassem a imóveis cuja transmissão tinha sido angariada por essas empresas.”

 

Hoje em dia são cada vez mais as Imobiliárias que têm advogados ou solicitadores avençados que revêem e adaptam os vários contratos, verificam se toda a documentação recolhida está conforme a lei, se é necessário mais documentação e procedem à preparação e marcação da respetiva escritura.

 

Na dúvida, e para maior conforto de todos os intervenientes, alguns profissionais fazem questão de ter sempre presente um solicitador ou advogado presente no ato de celebração do contrato e na escritura.

 

É necessário praticar a advocacia preventiva, só assim se evitam conflitos e pratica de atos que consubstanciam o crime de procuradoria ilícita.

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